3）美国路径——汇率稳健、房价分化，中国最大的不同是收入增长空间：经历大萧条之后，美国受益二战及随后的婴儿潮，人口红利爆发且随着经济规模的大幅增长（每30年翻10倍，从1940的千亿美元再到1970年的万亿美元再到2000年的十万亿美元）。

　　房地产需求持续释放并带动房价近70年的慢牛市，特别是80年代之后兴起的资产证券化浪潮，带动房价快速上升，直至2006年中房价到历史高点，随后由于基准利率持续提升（从2003年的1%提升至2006年6月的5.25%）带来的紧缩效应显现，引爆次贷危机加速房价下跌。

　　在此之后，美国维持汇率的相对稳健，并尽量保持低利率的环境，促房地产价格在08年底就开始为长期复苏筑底，2012年3月后触底反转逐步恢复景气，目前很多城市房价超过之前高点，美国模式主要是大国模式，有政策自主权而且居民收入保持持续增长，实际上房价是一个长期的慢牛模式。

　　4）总结：从国际对比来看，在大部分周期里（尤其是人的生命周期内），房价都保持了上涨的趋势，在特定环境下（利率和汇率冲击），房价会出现振荡，振荡周期取决于经济的韧性和政府应对措施，比较完美日俄房地产的发展路径。

　　我们从政策自主性、经济多元性、城镇化进展、人均收入增长空间、杠杆程度等角度综合考虑，如果利率和汇率政策得当，收入持续增长，中国大概率可以走出美国的房地产模式：汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛，而不是日俄那种在汇率和房价中只能取其一的模式。

　　最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势。

　　陈天诚、毛雨琼、杨臻（安信证券房地产研究团队）