进入三季度后，二手房买卖终于呈现出“回暖”的态势。 如果购房人在下半年想用最少的支出“淘”到二手房，不仅要了解自身的贷款条件，还要掌握不同业主的心理，从而找准适合自己的贷款方法。根据目前二手房成交的单子，将目前市场中的业主分成了如下三种：

    “卖小买大”换房型人群

    特点：对二手房成交周期要求高

    贷款方式指导：商业贷款

    胡先生和爱人十年前在朝阳买了套两居室，去年儿子出生后，他一直琢磨把这套房卖了换套大房。在看好新房后，上个月他就把这套房挂到了中介，最初的报价为 455万，但是来看房的人并不多。为了尽快凑齐新房的首付款，他将挂牌价格调整为450万，最近他一直在等待着买家购买自己的住房，争取在国庆节之前能买到新房。

    专家指导：胡先生这样的业主在目前二手房交易里比较普遍，属于典型的“卖小买大”换房刚改型人群。“伟嘉安捷”认为，这类换房的刚需人群，通常对成交周的期要求都比较高，因此在贷款方式的选择上应该首先摒弃组合贷款，胡先生这套两居室的报价为450万，而公积金贷款最高的贷款额度仅为120万，所以显然也不能够用公积金贷款。因此首先推荐的贷款形式为商业贷款，在时间和额度上都能够满足这类业主的需求，而且利率方面还能享受到一定的优惠。因为业主比较需要现金凑首付，所以在买房时可以适当增加几成首付款，既可以满足业主对现金的要求，也可以减轻自己的还款压力。此外，如果购房人手头有一定的资金，也可以选择补按揭贷款，即全款购买业主的住房，再向银行申请补按揭贷款，对于成交周期较短的业主，选择补按揭贷款也比较合适。

    做生意急需用钱的业主

    特点：房子急等出售、希望获得更多的现金

    贷款方式指导：补按揭贷款

    陈先生是一家中型企业法人，名下有两套房产，年中时因为进货借了大笔资金，现在急需200万左右的缺口。他打算先抵押自己一套房子进行融资，而抵押消费贷款最高只能贷到100万，如果办理企业经营贷款的不仅时间慢，审核条件也比较严，于是他决定卖掉名下其中一套房产来筹钱。经过评估后房产市值为260万，尽管价格比较低，但是他仍然决定尽快卖掉。

    专家指导：“伟嘉安捷”指出，类似陈先生这样急需生意周转资金的业主，通常对资金都有着比较高的要求，希望尽快拿到现金，在卖房的心态上比较着急。陈先生的房子总共260万，如果条件允许首先推荐补按揭贷款的形式购房，如果业主对现金有着极高的要求，那么补按揭贷款无疑是目前最适合的贷款方式。购房人在申请补按揭时，需要格外注意办理的时效性，一般是拿到房本三年时间内，向银行申请补按揭。因为贷款的环境和利率每年都在变化，房屋的市值也存在变化，时间太久远的房屋银行无法评估差价和贷款利率，所以办理补按揭贷款必须要注意时间，

    处在观望情绪中的业主

    特点：卖房心态不迫切、比较主动

    贷款方式指导：公积金贷款

    李女士几年前和老公分别在西城和亦庄各买了一套两居室和一套一居室，平时她和老公住在西城，大兴那套一居室闲置出来的住房用来出租，最近她打算入手一个投资项目，所以将大兴的一居室挂到了中介，报价是135万，因为并不是十分急需用钱，所以她现在是边租边卖。

    专家指导：案例中的李女士属于对成交周期要求不高的业主，卖房的心态并不迫切，所以在买卖过程中占据比较主动的地位，而且这种业主通常议价的空间比较小，处于“货比三家”的观望情绪中。 “伟嘉安捷”认为，如果购房人遇到这样的业主，业主本身房价为135万，而且成交心态并不迫切，所以砍价的空间比较低，并不是很贵，所以选择公积金贷款比较合适，因为公积金贷款的额度为120万，距离房价比较接近，对于购房人来说买房的压力相比商业贷款更小，而且也能够为节省不少贷款的利息。