地方两会热议楼市

　　就在中房MCI指数团队调查期间，正值地方两会陆续召开。不少的地产职业经理人在参会时反映：楼市依然是今年地方两会讨论的热点。

　　“经济新常态背景下两会召开，市场和开发商都在关注，楼市调控和房价依然会成为关注度较高的问题。”河南星联置地（集团）有限公司副总经理李涛说，为刺激交易会不会有进一步的楼市政策、按揭政策出台，是目前市场所关注的方向。

　　作为地方两会的代表，冯常生也表示：“感觉与会者对楼市的话题依然反映热烈，但政府文件中直接提及房地产和楼市的问题不多，一个感觉是，政府文件中关乎房地产的间接文字增多，比如对智慧型城市、社区服务、城市管理等方面的关注。这些间接涉及房地产的内容和工作，可看作一种有利于房地产健康发展的杠杆力量，在改善和推动着传统意义的房地产在新常态下的发展和创新。”内蒙古的开发商在区两会的分组讨论中，努力从两会找企业方向，比如，偏建筑企业的代表表示，未来会更加关注城市建设、民生工程。

　　“好要钱，好结账。”一位代表直言跟着政策走的好处。

　　而开发商则更关注政府在城市规划、重点开发区方面细则的落地，从中寻找商机，也希望给企业转型找准方向。

　　对于2015年发展，职业经理人认为“稳”是上策。

　　“中国房地产已经从住房普遍短缺、企业粗犷开发盈利的时代，步入了市场分化、房价涨幅放缓、房企利润下调、价格波动周期缩短的时代。”中房集团董事长沈东进说，从政策方面看，政府对房地产行业的调控更加均衡，更加关注通过长效机制来实现“稳增长，微刺激”的目的。尤其是两会肯定会出台一些保障民生为主的政策。他预计2015年，房地产政策还是以“去行政化”为主，让调节回归市场。

　　从销售方面来看，仍然以去库存为主，这也将使得房地产行业仍处在底部徘徊，房地产业也将彻底告别爆发式增长阶段。

　　从资金角度观察，在供需平衡未能改善、融资环境未能完全放松的背景下，部分房地产企业，尤其是中小型企业仍将以高负债来维持业务发展。沈东进认为，2015年，政府应该会进一步放松融资限制，但是大政策出台的可能性较小，所以他在本月信心指数评分上小幅提升1分。

　　与上个月分数持平的建业集团副总裁胡冰说：“今年房企资金更紧，我们更关注是否还有佳兆业事件，是否会有系统风险出现。”

　　重点提到产品创新

　　“2015年我国房地产市场仍然会稳健发展。”绿地集团董事长、总裁张玉良说，房地产仍有机会，但是需要革新。

　　冯常生表示，当前，基于国家人口红利、城镇化水平现状等因素，房地产市场需求空间仍可观。楼市黄金时代进入白银时代，也是在要求传统的房地产转向创新型的新常态市场，需要在户型、建材部品、社区服务等多方面的创新发展，新形势下的房地产企业需要精细化管理，涉及企业文化、企业品牌、项目建设、新建材应用等，同时，房地产的跨行业合作和创新会越来越多，当前一些行外企业推出的一些户型产品和服务上的创新，某种意义上，也是在推动传统房地产的发展和创新。

　　在王龙看来，品牌开发商，将会给一些三四线城市热点区域带来产品、品牌和影响的提升，一些区域市场可能会受到消费者集中的关注，一些房价洼地也会在区域市场的竞合中得到提升。刚需市场基本没变，市场产品也多集中在舒适性和改善性主流户型和产品上，低密度产品和主城区大平层也会受到消费者青睐。其判断，当前房地产产品品质都有了很大的提高，开发商在产品和项目上的投入也很重视。税收等政策可为新房和二手房消费者带来心理影响，购买行为显得较以前更谨慎。

　　“在楼市平淡的大形势下，市场、消费者等主体在各种因素影响下，也在进行着产品、服务上的变化，要求开发商在产品和项目细节上做文章，开发企业对产品附加值的投入也在不断加大，建造和提升更具市场竞争力的产品和服务。”吴肄群说。

　　对于调整期的楼市，宝龙集团总裁许华芳表示，宝龙地产错开了中高端市场的大型城市商业综合体，主要针对一线城市卫星城的社区商业综合体细分市场(尤其是上海)，弥补市场空缺。

　　许华芳说，一二线城市社区MALL租金回报率高，提高项目内部收益率。公司转型后，在一二线城市商业物业租金回报率相对三四线城市项目大幅提升，达10%以上，高于平均融资成本，从而提高了整体项目的盈利能力，宝龙近2年新获取的项目内部收益率提高到20%以上，高于普通住宅开发项目。

　　“旭辉在土地扩张方面仍保持谨慎态度，继续秉持‘不拿高价地，不拿地王’的原则。接下来，旭辉希望能将净负债率降到50%，每年从销售额中拿出30%的钱购买土地。”林中称。

　　“如果环境不支持还大踏步发展，那就等于是自杀。”朗诗集团董事长田明强调企业要对发展速度的分寸存有敬畏。

　　海亮地产总裁周迪永判断，城市化率的提升，不同需求的升级，家庭结构小型化等，都造成了城市生活方式的演变。住宅不再只是供人们遮风避雨的一个“壳”，房企要满足客户对生活方式的不同需求。生活配套服务已成为买房人更为关心的增值点。市场替代行政手段发挥出越来越显著的调整作用，竞争也日趋规范化、理性化，整个行业面临新一轮洗牌。错失机遇，龙头也会衰微；把握趋势，异军亦可突起。

　　“目前的二手房交易比去年活跃不少。”毛大庆则表示，不能拿高价地，拿了卖不掉也是一样的，这是全行业面临的问题。