全国首单公共人才租赁住房类REITs花落深圳

　　2018年5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划（以下简称“深创投人才安居专项计划”或“该产品”）获得深圳证券交易所评审通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的REITs产品，获200亿元储架额度。

　　产品结构：首单公共租赁人才租赁住房类REITs浅析

　　据了解，此次深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司（以下简称“深创投不动产”）作为总协调人及基金管理人，由深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“安居集团”）作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房，预计可覆盖深圳市数千套房源。原始权益人安居集团是深圳市国资委注资1,000亿元成立的具有政策性和功能性的国有独资公司，专责负责深圳人才住房的投资建设和运营管理，是保障深圳人才安居乐业的平台。

　　依托深圳市的人才住房政策，该产品的投资标的位置优越、配套齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、领军人才、新引进人才、高级人才、中初级人才等各层次人才。该产品期限为19年期，分为优先级、中间级和次级证券，其中优先级和中间级均获得AAA评级，发行后将在深交所挂牌转让。

　　产品优势：公共租赁型住房领域新突破

　　多年来，相关部门多次发文鼓励发行公共租赁住房REITs产品。然而，在监管机构多年的鼓励及金融机构多年尝试之下，一直难以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租赁住房REITs一直呼之欲出却姗姗来迟。

　　深创投人才安居专项计划是交易所首单公共租赁型住房领域的资产证券化产品（尤其是REITs产品），首次面市即以200亿元规模刷新纪录，显示了公共租赁型住房领域有着巨大的资产储备，也具备持续发行的潜力。

　　该产品采用储架发行模式，一次获批，分期发行，安居集团的储备资产和拟筹集人才住房房源均可通过直接发行REITs产品的方式实现。在产品的退出途径上，产品特别为对接公募REITs退出留下了选择空间，期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了充分考虑。

　　 ? 深创投不动产充分结合人才租赁住房的收益属性对该产品进行了结构化分层设计和交易结构优化，并首次在REITs产品中，匹配基金管理和主动投资职能，也在投资标的可扩展性、退出途径等多方面进行了充分设计，为进一步对接资本市场以及构建人才租赁住房可持续发展的模式打下了基础。深创投不动产总经理罗霄鸣先生表示：“在资产的选择上，我们和安居集团均选择了位于深圳市核心区位的优质公寓，虽然人才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低，但此类物业承租群体较强的支付能力，再加上市住房保障部门的统一配租体系能够确保此类物业现金流的高度稳定。同时，高素质人才聚集亦能够带动周边配套商业的升级发展，如协同运作，可带来产品综合现金流的增长预期，为未来对接公募REITs留下操作空间。”

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