有一种永远振荡上涨的房价

　　“从明天起，关心粮食和蔬菜；我有一所房子，面朝大海，春暖花开！”——海子。

　　再诗意的人生也逃不了住所的问题，两年前的2014年初，经历了13年火爆的市场之后，杭州房价传言的大跌曾引发市场恐慌及全国房价崩盘的预期。

　　当时我相继写了房价和白银时代(楼盘资料图库) 的两篇深度报告，论述房价不会崩盘（全国供需比119%，供需比在80-120%的基本均衡范畴）并预计以深圳为代表（供需比33%）的供严重不应求的城市将在适当宽松下再迎上涨。

　　而以营口为代表（供需比476%）的供严重超过求的城市很难再有房价上涨的空间，该文章后来获得央行货政司领导电话探讨，而最后限购放开的顺序几乎和我们供需比的排序一致。

　　同时提出白银时代是2010年开始而不是市场普遍预计的2013年，行业销售、投资及开工大周期见顶或许在2020年前后，房价则难言见顶，当然也别把标题简单的理解为永远上涨。

　　时隔两年，房价的暴涨在超乎很多人预料之余，又使得崩盘论甚嚣尘上，虽然关于房价的观点在14年我们就有了结论，但我们这次又做了大量的、深度的研究，总共研究了23个国家近60年的房价趋势（除第1篇70页深度之外，后续将推出美日俄德四国市场的深度分析），本文主要想解决四个问题。

　　但研究的过程包含房价的方方面面，值得细读之：

　　1）探讨那些非常流行但又有明显错误的房价观点 ；

　　2）构建基于供需原理的计量模型论证当前的房价到底有没有泡沫；

　　3）从国际比较的角度分析中国房价的趋势如何，我们到底是日本模式or俄罗斯模式or美国模式；

　　4）解决大家最关心的中国房价在什么情况下会下跌的问题。

　　一、那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点

　　1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶：犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。

　　2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素：中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。

　　以美国为例，拉斯维加斯人口增长率（气泡大小表示）远高过底特律，但房价表现（横轴）却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入（纵轴）差异上（这个是我们后文重点阐述内容）。

　　此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关（右图所示），典型如旧金山的房价表现。