作为上海万科商用旗下品牌万科广场系的首个落地项目，七宝万科广场将在今年隆重开业。在同质化问题颇为严重的行业大背景下，它的亮相无疑提供了一个全新的思考方向。然而万科广场系的出现仅是上海万科商用跳脱同质化怪圈，实现差异化愿景的第一步。它的背后到底布了多大一个局？所谓的差异化愿景又是什么？如何实现？带着这些疑问，我们见到上海万科商用资产管理有限公司总经理叶挺，向他了解他眼中的“上海万科商用的差异化”。

    七宝万科广场——家的回归与“出走”

    经过前期的宣传造势，以“为家而建”为定位的万科广场系已然在业内吸引了大量目光，而它的首个落地项目上海七宝万科广场更是引起了各方的关注和期待。

    “为家而建”究竟是怎样的概念？上海万科商用又在打造怎样的购物广场？业内对其背后的运营逻辑充满了疑问。

    即将开业的七宝万科广场，作为万科广场系的首个落地项目，是针对家庭全年龄段开设的购物中心，其从广场的业态配比、场景布局、空间设计都以家庭为主，方方面面都满足了家庭全年龄层消费者们的需求。

    “现在的市场已经回归消费者主导战场，想要在当下的商业地产行业保有一隅之地，以客户为导向是关键，我们‘为家而建’的广场系也是基于这样的基本理念出发来构建的。“我们向来自上海万科商用资产管理有限公司的总经理叶挺了解到，他是这样理解上海万科商用的广场系项目的：“我们希望通过把万科广场系打造成家庭空间的生活延续，来给消费者提供家以外的另一个近距离的理想空间，鼓励每个家庭走出家门、彼此互动、在这个空间里一起感受并享受生活。 ”

    具体来说，七宝万科广场除了配备装饰温馨、设备完善的母婴室外，还专门为小朋友们定制了28间儿童专用卫生间，针对逛街无能的老公们开设老公寄存处以及VIP室、儿童乐园和露天花园等功能性服务空间。在招商业态上，深入调查每一个家庭成员对购物的需求，引入相应的品牌，“你能想到的，这里都有，你在家里感受不到的更大范围的社交互动，这里还有，搭配上海万科商用会员服务品牌万乐会的线上服务平台，让家中的每一位成员都能被贴心照料到。“

    “我们的万科广场系绝不是简单的复制粘贴，流水线生产，而是对理想生活共存共进的和谐生态的打造。在这背后，是我们对商业地产差异化的深度思考”，叶挺说道。

    三大布局，构筑上海万科商用差异化蓝图

    如果说十年前内地的商业地产多数是由港资企业、外资企业引领潮流，那么这几年本土企业绝对算得上是异军突起，一枝独秀。在跑马圈地的策略下，通过产品线的复制，以内资开发商为代表的各类商业地产项目遍地开花。但是，在中国商业地产规模一跃成为全球第一的同时，产品同质化的问题也越发严重。流水的地产项目，铁打的固有模式，面对商业地产领域的同质化竞争现象，要想在残酷的行业竞争中绽放光芒，叶挺表示，“差异化，或许才是当下商业地产致胜的关键。”

    精心布局 打造万科式的商业生态圈

    近年来，一些商业地产开发商已经意识到商业地产行业出现了结构性的问题，并做出相应的业态布局和调整，拓展了新的业务内容。然而谈到布局全面、眼光长远方面，上海万科商用还是略胜一筹。

    “因为我们不只是在做商业，而是更进一步，从全局观出发，打造一个互利共进，共生共荣的商业生态圈。”小至人群细分、大至生态系统研究，上海万科商用规划了一个完整的体系架构：以万科中心系、万科广场系、万科集三大产品系为基础，将商用架构扩展并涵盖到了整个商业领域，打造由全维度的商业产品体系形成的生态圈。

    类比被人熟知的“金融生态圈”、“IT生态圈”等，它们都基于各自的行业基础进行自成体系的运作模式。而在上海万科身上，叶挺表示：”大到商业布局上，小到客户行为的全消费环节，我们都进行了商业生态圈理念的植入和转变。“

    在商业布局上，上海万科商用打破了由成员在内部通过扩大投入、缩减成本、提高效率等方式来提高自身核心竞争力的固有模式，而代之以通过平台，以自身能力为基础撬动生态圈，采用纵向发展产品线加横向拓展新业务内容的模式，借助合作伙伴的资源和能力来共同创造价值。

    以虹桥万科中心为例，其一方面在业务覆盖上既有高大上的跨国企业总部办公，又和p2携手试水联合办公，引入充满活力的小微企业办公，将其放置在地下两层，不仅可以解决地下商业尽端部分面积短期空置的问题，还能给创业者更低成本的办公、互动和交流空间。

    “万科是区域内第一个做联合办公的，做第一肯定有风险，但也意味着机遇，在经营风险可控与项目股东同意的基础上，我们乐意做这种尝试，也乐意做这种差异化。”

    另一方面在客户行为的消费环节，上海万科商用针对不同年龄阶段和不同性别的人群定制产品，不只建立在24小时不间断的服务上，而是为你，为每一个人将商业布局到客户行为周期的全消费环节。同时，这也是上海万科商用对全维度商业服务、共生共荣商业圈的理解。

    定制招商 酿造不一样的项目产品

    “美的常常千篇一律,丑的却是千奇百怪。”放眼国内同一区域范围内的商业项目，普遍存在着多个定位相同、功能类似的项目，这种现象在一线城市尤为明显。以上海为例，在陆家嘴、徐家汇、南京东路集成了中高端消费者的巨大商圈，与之遥相呼应的已开发的商业项目也多以中高端的形象为定位。“好像在哪里逛街都没有不一样，反正也就那么几个牌子，那几种装修，这样的话在我们在做客户体验调研时，时常能被听见”，叶挺说。

    纷繁万象中，消费者们好似置身于金碧辉煌之中，但是这样的辉煌却永远只有一张面孔。

    “但我们相信世上唯一不变的就是变化，消费者需求也是一样”叶挺表示：“我们意识到要做好商业，就不能进行模式化的产品线复制，而应在最初的项目定位及招商上就开始转变。”

    于是，上海万科商用专门根据项目的不同特性，进行了差异化招商和创新。以万科2049城花项目为例，虽然建造时项目周边的商业已趋于成熟，但上海万科商用没有一味地引入雷同的商户，而是在仔细调查与分析该片区的业态分布后，引入了当时较为缺失的儿童及老年人业态，这便是上海万科商用在招商上的差异化。

    “不只是社区商业，上海万科商业在大商业上的努力方向亦如是。”在今年即将开业的上海七宝万科广场，其专门根据七宝片区历史古镇与新兴产业发展重点地区的双面特性，引入了极具上海风情特色的“大食代”，以及台湾知名餐饮品牌“漢来”及时尚健身品牌“舒适堡”等高品质商户，既能让每一个人都能体验到老上海风味，还巧妙地融入了时尚元素。辅以从“乙方视角”与商户共同承担策划工作，保证入驻商户与万科广场商业体及片区调性的最大匹配，又能推陈出新，在一定程度上反向提高地区形象。

    用户本位 建立线上线下全维度服务

    在互联网+的趋势下，各大开发商都在聊O2O，有的在做O2O服务平台的概念规划，有的满足于完成从传统营销模式到O2O创新营销模式的转型。

    “但我们想做的却远不止这些”。叶挺表示“要想成功的把互联网思维渗透到商业内，最核心的关键是把商业服务和人真正地连接起来。”

    为此，上海万科商用最终开发出了自己的商业服务品牌——万乐会。与一般的商业服务相比，万乐会能够为用户提供更多维度的服务。因为它不仅是一个线上线下联动的服务体系，还嫁接了大量垂直类APP和互联网O2O品牌的跨界资源。值得一提的是，万乐会还打造了一个上海万科商用、商户与消费者三者联动的闭环格局。在这个格局里，上海万科商用以庞大的数据库为支撑，与商户共享数据，同时也为消费者提供更精准的服务。

    “道在日新，艺亦须日新，新者生机也，不新则死”，在我们的对话行进尾声时，叶挺总结性地说道：“上海万科商用既然要做，就要做得和别人不一样”。

    诚然，从商用架构、到项目产品、再到服务品质，上海万科商用在每一个可行的环节都进行了差异化的设想和突破，以先驱者甚至是创新挖掘者的姿态，不断在探索商业地产的可能性。商业地产的市场状态车轮早已驶过一无所有的空白，而到达应有尽有的饱和生态，创新和差异化才能保有企业的持续活力，而这也是万科在不断追求的独特面孔。