去库存迎来窗口期

　　国家统计局发布最新数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。除此还有超过70亿平方米的在建面积，第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。数据显示，我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

　　自去年9月30日房贷新政以来，宽松的货币环境延续，使得楼市需求逐步释放，2015年房地产市场库存整体呈上涨趋势。虽然今年以来房地产销售较明显回暖，但回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，国家统计局数据显示，1－10月份，商品住宅销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，销售金额增长14.9%，但房地产待售面积仍处于不断增长状态，投资额持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。房地产库存的持续高位直接影响到了房地产投资数据，1－10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。这已经是全国地产开发投资增速的“20连跌”，受到房地产业下行影响，“三驾马车”之一的固定资产投资增速一路创出新低，连累GDP增速也出现下滑。

　　易居研究院最新跟踪的35城住宅库存报告显示，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比(又称去化周期)分别为10.0、12.2和18.9个月，这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月。总体而言，房地产市场库存整体上在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显小于三四线城市。

　　莱坊上海（楼盘）研究及咨询部主管杨悦晨表示，由于国内投资渠道有限，股市表现并不出色，对于有资产保值要求的人士而言，房地产仍然具有吸引力，特别是在具有较好经济条件和稳定社会环境的一线城市，投资者仍然很看好其不动产市场。此外，中国城市化进程的基调不会变，城市化带来基建的提升、外来人口的引入等，这些都对于楼市是很大的利好因素，房地产价值会不断的提高，对于投资者而言楼市投资价值依然存在。

　　近日，中央频繁关注楼市去库存问题。

　　11月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主旋律凸显出来。业内人士认为，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。

　　此外，系列利好为楼市升温再添新动力，央行积极推行货币宽松政策，自2014年11月以来多次下调人民币存贷款利率和降准，目前五年期贷款利率已累计下调165个基点降至4.90%，为过去25年以来最低水平。10月29日，中共十八届五中全会公报宣布二孩新政将于2015年内全面放开，但具体时间还未出台。11月10日，习总书记在中央财经领导小组第十一次会议中强调要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。另外，公积金连接出台新政(年内已有6次公积金改革，其中11月出现了3次)。11月21日，国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，是公积金管理条例在时隔13年后再次调整，明确提出未来要实现公积金资产证券化。

　　近日，住建部已经确定，在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下，2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高。随之而来的，则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的最主要手段。值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西、四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年，在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。