集体经营用地：

　　高层的改革意图还是要尽可能地走市场化的道路，征地方面要尽可能地减少政府的参与，通过市场化手段解决征地环节利益分配不均

　　 如何界定“农村集体经营性建设用地”，是关乎可入市土地范围的关键问题。

　　对此，体制内外曾有“按入市后用途”、“按现状已作经营性使用”、“允许整理闲置宅基地调整为经营性用地”、“原乡镇企业用地”等不同意见。最终，可入市的土地，仍然定为“符合规划和用途管制的”集体经营性建设用地(主要为原乡镇企业用地)，比重不超过农村建设用地总量的10%。

　　十八届三中全会首提“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”但从实际推进情况看，由于事关重大，这一改革坚持审慎、稳妥原则。前不久，中办、国办联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》提出，试点主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择展开，封闭运行，确保风险可控。

　　 2015年中央“一号文件”针对集体经营性建设用地入市，文件由去年的“允许”变为“赋予”，可以理解为政策上的赋权。可以说，改革更前进了一步。

　　在中国社科院研究员王小映看来，农村集体经营性用地若要入市，肯定要和城镇国有经营性建设用地市场并轨。首先体现在，同样可以通过出让、租赁、入股三种方式进入市场；农村集体经营性建设用地出让后，还可以和国有出让土地一样进行转让。“这意味着，将来经营性建设用地不管是国有还是集体所有，将实行统一的使用管理制度，建立统一的一级市场和二级市场”。

　　 “现在已经到了必须推进农村集体产权制度改革以解决城乡综合发展问题的关口。一方面，城镇化所需的建设用地规模受到抑制，既受当前土地储备规模存量所限，又无法突破18亿亩耕地红线的硬性约束；另一方面，城镇化背景下的‘三农’问题特殊而复杂，农村大量中青年劳动力常年外出务工，多地农村出现了‘空心化’的趋势，实现农民增收、农业发展和农村繁荣，首先需要建设好与管理好新时代下的新农村。”北京师范大学中国市场经济研究中心副主任林永生认为，“农村集体”究竟拥有哪些类型的资产、如何量化、又怎样才能经营和管理好这些资产是农村集体产权制度改革主要须回答的根本性问题。

　　中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为，从关于深化农村改革部分的描述来看，实际上高层的改革意图还是要尽可能地走市场化的道路，征地方面要尽可能地减少政府的参与，通过市场化手段解决征地环节利益分配不均；而普遍存在的土地价值难以公平分给农民，也将在市场化过程中提升农民收入；实际上市场化的办法不一定会推高用地成本，这主要由供求关系来决定，由市场来形成价值，在城市里土地一直是招拍挂，虽然有地段价格较高，但很多地方其实并不高，因此，在农民等相关主体利益得到保护的情况下，会帮助平衡价格差异，对于土地资源的优化配置会有比较好的作用。

　　 不可否认，土改是全面深化改革的重要一环，是改革进入攻坚期后不可回避的任务，也是解决“三农”问题的重要手段。

　　 宅基地：

　　土地改革试点意见也强调农民自愿流转，如果农民认为市场价值不合适，可以不流转。依照农民自愿原则，确保改革不伤害农民利益

　　在宅基地方面，文件首提“改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障的新机制”。国务院发展研究中心农村部研究室主任张云华认为，“福利分配，免费使用”是农民住宅用地取得与使用制度，国家在很大程度上保护了广大农民的居住权利，与此同时，这种制度也造成许多农村中存在“一户多宅”和空心村现象，大量宅基地被闲置浪费。

　　 “近年来，数亿农村人口进入城镇定居，未来若干年还将有上亿农村人口迁入城镇居住，越来越多的农宅将空置。在此背景下，农民住宅用地取得方式有必要进行改革。”张云华认为，“一方面应重点鼓励农民利用农村中原有的空闲农宅，对农民利用闲置农宅给予奖励或补贴，以经济激励来变废为宝，节约土地。另一方面应试点宅基地有偿取得与有偿使用制度，对城郊地区新申请宅基地实行有偿取得方式，对农村外来人员使用农宅，及农户多占宅基地的则实行有偿使用制度。”

　　 李国祥认为，对于农民的宅基地方面，还是要加强管制，在一定范围内允许市场化。

　　在新型城镇化综合试点任务要求中，其中一项就是对宅基地制度改革的探索。中国农业大学土地资源管理系主任朱道林认为，“进城落户农民的宅基地在本集体经济组织内部流转，主要是考虑保证农村住房重点在于保障安居问题，目的是防止农村土地改革引起过度资本化，导致宅基地基本居住功能受到冲击。”

　　然而有观点认为，宅基地在集体内部流转对于农民财产价值实现不多。朱道林则认为，“农村宅基地毕竟是居住功能，没有必要过分追求土地资本的价值。土地资本价值过高，对经济发展和区域发展都是不利的。”土地改革试点意见也强调农民自愿流转，如果农民认为市场价值不合适，可以不流转。依照农民自愿原则，确保改革不伤害农民利益。以往一些地方农村土地改革的做法出现一些问题就是因为违背了农民的自愿原则，一些村集体过分追求改革成果而适得其反。