楼市回归供需层面

　　但一枚硬币总有两面。轨交建设加速推进的背后，是不断暴涨的轨道交通客流量。超乎寻常的数字、无法想象的拥挤，也反映出城市布局、尤其是近年来居住与就业地点的分布分离过快，导致出行距离越来越长的困境。

　　“"轨交沿线"是现在多数楼盘的标配概念，但已经难以成为撑起一个项目成功的全部理由。”马昇华认为，“未来轨道交通对于住宅价值的提升作用将不能和10年前相比，相对完善的布局网络使得"轨交沿线"元素成为基本条件，而不是决定性的因素。届时楼市的走向更多的是回到供需关系这一基本经济学原理上。”

　　卫民不动产策划智库总经理蔡为民(博客,微博)指出，如今轨交对房价的影响已经有所改变，轨交线路的辐射效应明显降低。在楼市成交表现并不理想的情况下，轨交规划并非不再是绝对利好，只不过对于某些区域起到“雪中送炭”的作用。

　　谭文红则表示，所谓轨交房影响力不再明显，应该是指对当前已建成或规划线路站点周边的地块，而后续推出的“轨交房”，要么大打区域轨交概念，要么是非轨交站点核心位置，可能导致市场上对于轨交房概念的期待已经没有过去那么火热，购房者已经有了一定的理性回归。但从长远来看，轨交房事实上还是一个性价比较高的产品。

　　事实上，轨交对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势。伴随着轨交建设进度的不同和贯通运营状况的差异，马昇华给出了一份来自戴德梁行的数据：如果将轨道交通对房地产产生的增值分为开通前预期心理的增值和开通后实质效益两部分，通车前的预期增幅和通车后的实质受益增幅为75%比25%。

　　在马昇华看来，作为国内轨交发展最早也是最成熟的城市之一，上海的轨交房市场已经进入到了“理性增值期”。“楼市的走向将更多地回归到供需关系层面，如具体到单个项目，比拼的可能是周边配套、服务等软性因素。”

　　谭文红建议对轨交房置业有兴趣的买家，除了路程、规划、配套、社区环境等诸多方面的考虑，轨交房的价格会在轨道交通线路规划通过时、施工期及开通期三个阶段出现大幅度的增长，“而通常来讲第一和第三阶段会实现非常不理性的价格跳涨，对于购买者来讲在第二阶段购买更加合理”。

　　从“支撑”到“标配”，“后轨交时代”的新常态

　　11号线：关注度最高

　　据统计，在上海轨交沿线关注指数中，11号线沿线楼盘以23.20%的关注度居首，占比近四分之一。据分析，11号线作为上海唯一一条连通外省的轨道交通，连接江苏昆山、嘉定、普陀、徐汇、长宁、浦东等多个区域，途经多个热门板块，沿线楼盘数量较多选择余地大，所以受到购房者的关注也较高。

　　其中，嘉定区成为了11号线备受追捧的关键，从2014年的市场成交情况来看，嘉定区共成交161.24万平方米，在上海17个区县里位居第二，仅次于浦东新区。嘉定主城区以74.41万平方米成为去年销量最高的板块。而南翔作为嘉定主城区连接上海市区的重要通道，区位优势明显，成交量也名列前茅。

　　据了解，嘉定主城区板块沿线多个站点均是刚需产品扎堆的地方，在售项目超过28个，2014年的均价为18660元/平方米，11号线通车时均价为15226元/平方米。南翔板块的生态优势明显，加上11号线新增花园路站和区域综合开发的启动，板块交通将更为便利，未来有望成为中高端改善型社区。板块在轨交通车时均价为18379元/平方米，去年成交均价为22406元/平方米。

　　12号线：未来“换乘之王”

　　12号线全长40.4公里，西起闵行区七莘路站，途经六大上海中心城区并最终到达终点浦东新区金海路站，将成为纵贯中心城区的主干线。全线将于2015年底建成，并将与其他线路的19个车站形成换乘，被称为上海轨道交通网络的“换乘之王”。

　　分析师夏俊卿认为，12号线沿线楼市未来是最有价值的。首先，它与16条线路的19座车站实现换乘，客流量预估非常大。其次，12号线西段途经莘庄商圈、漕河泾园区、徐家汇商圈、南京路商圈等上海三大商圈和一个高科技园区，无论是工作还是生活出行方面，便捷性较高。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦分析指出，从途经的板块来看，徐汇龙华板块受到的利好可能更有价值。西南莘庄等板块大格局已定，虽然还有提升空间，但突破性发展的幅度可能有限。而徐汇龙华板块的发展重点在徐汇滨江，当前的7号线和11号线站点基本处于一南一北，该区域南北跨度大，光靠这两点带来的辐射效应有限，轨交12号线龙华站位于两个站点之间，正好弥补当中的空白地带，届时可以带动更多客流，提高板块商业商务等需求。

　　从区域未来产业来看，徐汇滨江将打造文化传媒基地，随着人口的导入、交通的完善以及区域配套的提升，这里将是又一个滨江豪宅区，目前板块内在售项目保利西岸名轩和海珀府邸每平方米单价已达到6万-7万元。