网络在多大程度上改变了老百姓的消费习惯？从柴米油盐酱醋茶，到身上穿的、脚下踩的，大到大件电器，小到缝衣针，人们都可以轻点鼠标，完成购买。如今，实体商业受到电商冲击已是不争的事实。

　　人们可能会发现，在街头巷尾，关张的门店渐渐多了，贴出了出租或出售的招牌。在城市里，密密麻麻的小商铺中，究竟有多少关了门、多少难以出租，已经很难统计。有些门店关门是租户经营不善，有些是由于地理位置不理想，原因各异而复杂。备受关注的大型商业综合体，有的也开始面临空置率高和经营不善等困境。实体商业遇到的困境究竟有多大？商业地产该如何应对冲击？

　　供应量过大

　　当前，商业地产总体上面临供应量过大的问题。因此，需要将地块周围的情况研究好，实施科学规划，切忌盲目开发

　　最新统计数据显示，2014年全国商业营业用房开发投资额同比增长20.1%，而同一时期住宅开发投资额同比增长9.2%。在住宅地产比较低迷的2014年，商业地产投资增幅仍然很高。实际上，从2008年至今，商业地产投资增幅一直保持20%以上，可谓一路高歌猛进。

　　“一铺养三代”是很多人的固有思想。在过去几年商业地产快速发展的周期中，一些中小型城市的商铺也在迅速增多，大有“满城尽是黄金铺”的气势。商铺的广告挂满大街小巷。然而，这些商铺真的是“黄金”吗？

　　一方面是商业地产投资的高增幅；另一方面，关店潮的涌动似乎加剧了商业地产的供需不平衡。过去一段时间，某知名运动品牌有近千家门店关门。传统的百货公司由于其经营品类较为传统和单一，多以服装鞋帽为主，因此也受到了很大冲击，经营惨淡的百货公司不在少数。一些以经营电器为主的商业品牌，其门店的营业额下降，大量门店甚至关张，都早已不是新闻。

　　“当前，商业地产从总体上面临供应量过大的问题。”中国商业地产联盟秘书长王永平说，“城市的繁荣和发展离不开商业。然而，很多城市都陷入了商业越大越繁荣、商铺越多越繁荣的认识误区。”

　　除此之外，由于商业能够带来税收和就业，带动消费，地方政府上马商业项目的积极性很高。甚至一些开发商本来想开发住宅项目，也不得不遵照当地的意愿，配套开发一些商业项目。

　　“与城市规划和经济社会发展规模相符合的商业固然重要，但如果没有把地块周围的情况研究好，没有科学的规划，盲目开发商业地产，有可能导致失败。”王永平说。

　　不过，在王永平看来，这些还不至于引发严重的负面效应。“毕竟，我国城镇化进程还在持续推进，不断有人口涌入城市，经济的增长和社会的发展都对商业有很高要求。”王永平说，“但盲目开发商业地产不值得提倡，应该尊重市场，尊重科学规律。”

　　运营难待破解

　　电商冲击和运营难的确是商业地产面临的挑战。但其仍有较大发展潜力。其对实体商业的冲击，心理影响大于实际影响

　　如雨后春笋般生长的商业综合体靠什么冲出重围？商业地产的核心竞争力在于运营。一直以来，商业地产面临两个困难。一是招商难，一些有竞争力的商业品牌可以成为商业综合体的“金字招牌”，可是质量不高的“梧桐树”不一定能引来“金凤凰”。二是选址难，优越的地理位置是能够成为商业综合体的重要优势。

　　王永平说，如今商业地产由“两难”变为“三难”，新的困难是运营难。一些商业综合体销售额出现负增长；过去认为比较优质的商业综合体也出现了营业额不增长，甚至利润下降的情况。

　　在过去的一段时间里，面对网络的冲击，线上线下融合发展，是商业领域达成的共识。然而，有共识，无模式。“线上线下融合雷声大，雨点小。”王永平说，“一些实体商业也仅仅是推出APP网络客户端，或者建了网站，很多都没有真正的效果。网络与实体融合的创新没有实现根本性突破，电商与实体商业间的竞争依然大于合作。”

　　国家统计局的最新数据显示，2014年全年全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%。而2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元。网络零售额占社会销售品零售总额的比重在10%左右。正如王永平所言，电商本身增长迅速，由于实体商业基数大，实体商业仍然有不可撼动的地位和作用。

　　电商冲击、运营难的确是商业地产面临的挑战。但商业地产仍有很大的发展潜力。“电商对实体商业的冲击，心理影响大于实际影响。”王永平说。