累计情况是什么样的？

　　对市场分析中，我们大家担心有6亿左右的库存会出现什么样的问题，我们还有巨大的开工和在售量会出现什么问题？2008年经济出现下行的时候指标不稳定，2009年以后我们看一下这几年，即使有人说2013年、2014年不好，总体而言我们一共销售了67亿平方米，竣工54亿平方米，从预售面积和竣工面积相差12亿多，这张图告诉大家，现在我们看到盖个房子大部分是已经卖掉的房子，不要以为它都是库存。竣工面积有多少是能够卖得面积呢，大概只有80%，大概还有十几亿不能卖，这里面包括地下室、人防、车库、配套、变电室等等。为什么车库面积很大，但没有计算在销售面积中呢？在统计局是按个数计算的，一个车位是多少，因为车位的面积相差很大，有20平米到30平米的差，一个车位可能差10平米以上，所以，在统计局车位是按个数计算的，没有算面积。

　　销售面积没有，竣工面积有，因为竣工面积是按照全部面积计算的，现在在施工面积中有20多亿平方米是已经卖掉的。我们并不对现在已经进行的市场那么悲观，我们再看另外一个现象，竣工面积和施工面积之差，按道理大家都知道房子三年竣工很正常，但在我们的竣工表里突然发现我们花了7年时间才盖了一个房子，全国平均的竣工率不断下滑，2009年时候，我们大概有34%的竣工率，就是三年盖一个房子。到了后来，现在我们变成了5年竣工一个房子，变成19.64%，如果加上不扣除当年新开工就变成了14.79%，7年盖一个房子，背后的原因是什么？前面我们说了，我们可以相信统计局的数据，但我们从分析中可以得出相当一部分楼盖一半就停了，很多停工的楼也在施工面积范围内。这就可以解释为什么我们有一个巨大的开工量和施工量，但没有那么多市场供给，我们有6亿平米左右的库存，今年是增长的，大家都觉得6亿很多，但如果我们一年销售12平方米，6亿只相当于半年的销售周期，多吗？如果在一个城市中只有6个月的销售库存是非常少，而不是非常多的。这6亿平方公里其中有两个例子是写字楼和商场，4亿是住宅，而我们的住宅销售量超过10亿，4亿的住宅量大概只相当于40% 的存量，六个月都不到。所以，虽然统计数据上有一个巨大的库存，消化这个库存大概也需要一个很长的周期，但并不是一个非常可怕的情况。

　　为什么会出现上面的这些数字情况？

　　一个原因是2013年所有的银行提高了利率。我们是按照降息前的6.55计算的，现在降息之后是6.15，但比例关系是相对的。从优惠利率到非优惠利率之间大概相差了25万元（以100万款计算），2013年9月份以后各个银行基本上取消了优惠利率贷款，都变成了正常利率贷款，变成了1或者1.1%。如果以1计算，79万和0.7位的52万算差了很多。这个呖呖就差这么多。换句话说，开发商降了10万元的房子价格，消费者没有得到实惠，还要多付10万元的利息。所以，降息后和降息前差别很大。

　　是我们今天才开始认识这个问题吗？不是，去年的4月份央行开始找四大银行行长约谈，但很可惜央行约谈的意义不大，因为央行免不了这些人的官，银监会才能免他们。所以央行说完了以后并没有发生效果，到了9月份，央行和银监会联合发出了政策调控里面，取消了现在的问题，高利率的问题，用强制性措施逼各个银行降利率，10月份再次降息，这样才形成了我们在刚才那张图表上看到的，11-12月份出现了翘尾和回升。所以，银行利率对市场产生了巨大的影响，很多人都说2014年我们没有出台相应的调控政策，是的，但2013年的调控措施实际上在2013年9月份以后才发挥作用，因此，我们看到从2013年9月份以后迅速出现的下滑导致2014年出现在底部运行。

　　我们再看一个数据，个人消费信贷在去年的统计报告中是负的，就是我们前面给大家看到的那个数字是红色的负的，比例也在下降，2013年6.76万亿的销售，1.8万亿的个贷，大概占27%的比重。2014年，6.23万亿变成1.36万亿，变成21，下降5%，也就是说个贷在数量和利率上，利率提高数量减少，这是导致我们2014年发生危机的一个重要问题，出现问题的重要原因。

　　我们再看看2014年一共我们出台了多少相应政策，首先在年初的时候，我们看到出现了两次定向降准，我们的总理叫做“预调微调”。第二次出现的是我们四月份谈话，这个谈话很明显影响到个贷利率，最后变成9月30号的文件。我们又看到七、八月份以后陆陆续续出现了各个城市要取消限购，然后有了9.30政策，12月份出现了降息，12月份出现变相降准，银行存款不再提取准备金率，我们的文件中还提到了开放房地产基金和城市五年规划。这是2014年出台的一些政策。

　　产生的反映是什么？

　　去年8月份以后，我们通过数据可以看到，已经有部分城市在取消限购后出现反弹，这个反弹还在继续。到9月份的时候已经有13个城市基本以翻倍的速度出现了销售，也就是说限购这项政策对城市发展以及住房的消费是非常负面的一个政策，我们到现在为止大概46个城市里面有42个城市已经全面取消了限购，个别城市是今年年初才把局部或没有完全开放的地区开放了，比如说厦门。原来只是对外围取消了限购，现在核心区也取消了限购。换句话说，限购政策对地方政府和老百姓解决住房问题起到的坏作用。最明显的反映是什么呢？今年的离婚率下降，复婚率上升。我们看到限购政策出台的时候，最重要的是离婚率迅速上升，这个差别是巨大的，如果国家出台一些好的政策，绝不是让所有的家庭都拆成两个。

　　10月份“9.30”以后出现了回暖，10月份快速回升。比如北京、上海、广州、深圳这四个一线城市在10月份的时候基本回升超过了60%，12月份相比之下进行的是百分之百。北京10月份以前每个月大概5000套销售量，到12月份变成9000、1万套的销售量，12月份变成了19600万套，北京一共有多少库存量？最高的时候是91000套，按一个月5000套销售量计算大概需要18个月，但按照12月一个月19600套计算大概只有4个月的销售量，所以，销售量的急剧上升让消化库存的时间急速缩短。四个一线城市影响多少呢？上海占到总量的7%，北京要占到6%，广州占总量的4%，加上深圳，四个一线城市占到全国销售总量的15%或更多一些。可想而知，一线城市的变化对全国的房价和走势变化影响是巨大的。

　　去年在整个下行的过程中，中部地区和西部地区并没有出现下行，东部地区急剧下降，大约下降15%，所以影响全国大概6-7%。而中部地区到全年的情况看，基本上是正负零，和2013年相比没有增加没有减少，西部地区略有增加，增加2-4%，媒体上都在说三四线城市不灵了，我们可以明显看到波动最大的是一二线城市，一二线城市主要集中于东部地区，而中、西部地区一线城市一个没有，二三线城市占到多数，但他们没有出现整体的下降，不管从销售数量还是从销售价格来看，基本是平稳的，没有出现大幅下降。主要的变化集中在东部地区，而东部地区影响最大的是一线城市，四个一线城市在12月份全线反弹以后，我们可以看到全年12月份是一个严重的翘尾，去年也是，前年也是，所以去年的翘尾应该说是一个合理的解决。

　　今年可能出台的政策。

　　关于房地产基金和住房个贷的证券化问题，以及在住建部文件和相关银监会、央行的文件中写到了，能不能落实我不知道，我对所有政策出台的落实性都表示怀疑。刚才座谈会上有些人在问，房地产税的立法问题，我说燃油税是一个最容易解决的税吧，今年就提了三次燃油税，但立法到实施用了19年，房地产税提出是2001年，楼继伟当时还是财政部副部长的时候提出的，所以从物业税转到今年已经是13个年头，可能还要很多个年头才能把立法的问题解决掉。房地产基金什么时候提出的？2008年温总理《政府工作报告》，2008年到现在也过了七八年了，但房地产基金一直没动，个贷证券化的问题也是在2008年提出来的，2008年以后实行了三项试点，一共是140亿元，这三项试点到现在为止没有任何扩大，为什么不能证券化呢？就是银监会证监会准备打架，有的人说该归我管，有的人说证监会证券化，两个部委最好都撤销了，我想明年就会完成证券化了。

　　个贷政权化的目的是什么？有人认为我们大概有10到11万亿的个贷，这个数字占多少呢？大概1比2的比例。我们当年销售量个人住房是6万多亿，不算办公楼和商场，10万亿相当于1比2的概念，美国是多少，每年4000亿左右的销售，但个人消费信贷是12万亿，大概是25倍多一些。为什么会有这么大的差别？我们只有两倍，人家25倍，就是因为它证券化了。于是，中国政府花出了大概6000亿美元去购买了美国的个人住房证券化，6000亿美元是36万亿人民币，比现在的个人信贷要扩大三四倍，换句话说如果中国的住房证券化不仅仅是解决了银行十万亿个人住房贷款的问题，它会让十万亿扩大到四十万亿或更多。美国是负利率，欧洲是负利率，日本也是零利率，如果他们的钱都跑到中国来买住房证券化，个人住房证券化的利率大概只有三点几就够了，一个是人家买房子就不需要花六点多、七点多的利率，只需要花三四的利率就够了，也就是在现在的住房证券化上可以降一半的利息，我们刚才算的70多万的利息就变成了35万，相差这么多钱，巨大的钱。

　　恰恰是我们的政府不允许它证券化，所以，在座的各位感谢中央政府严格控制我们金融市场，所以可以通过诺亚去发大财。

　　我们下一个看到的降准，大家都在担心降准的问题，最近我们看央行除了延续去年的2000多亿又增加了500多亿银行间流动性紧张问题，等于已经放出了3000多亿，所以短期有一个空间，一季度会挪到二三季度，但一定会降准。

　　2015年我们仍然存在着大量的问题

　　经济下行的风险压力，我们还有6亿左右的库存，这两个问题还很突出。

　　另外几个和我们的政策有关系，一个是社会利益的冲突问题，没有解决就会有大量移民，而我们更多看到的是房地产行业出现了大量的违约事件，违约事件不断增加可能是今年更加突出的问题。虽然有些投行自己承担了已经出现的违约矛盾，佳兆业已经出现了29亿的问题，但不可能是所有的投行或者信托公司都会承担，所以我们认为今年不管是开发商还是政府的违约事件都会逐步增加。

　　第一个测算，我们的销售逐步回升，接近或超过2013年，去年我们是12亿多，今年我们估计会恢复到13亿或更多一点。销售情况并不比别人差，换句话说2013年和2014年的感觉上不好是因为落差太大，而今年可能就会出现正增长或上升行为，尽管我们只是恢复到2014年，但你感觉上会很好，今年的市场会比去年更温暖。

　　第二个测算，投资增长大概10%左右，我们前面说了，有的人估计可能只有5%的增长，5%的增长根据是现有政策不变，但我们估计是可能会出现降准降息，如果有了降准降息就是说外部环境发生变化，投资增长会上来一点，但不会上很多，没有土地、没有其他条件支撑，没有库存消化的支撑它也不会上很快。

　　更多人关心的还是房价问题。我们看一下国房景气指数，2007年10月份出现了一个高潮，第一个低潮是2008年，第二个低潮是“国五条”以后2012年上半年和年中，有了一个回升，但没有回升那么快，然后再次向下。到了2013年底的时候我们国房景气指数最差，跌破了94%，前两次都没有跌破94%，所以，去年年底是我们所有情况里最差的一年。我们看到这几个波峰和房价什么关系呢？第一张图很明确，三个高峰，三个低峰。2007年高峰之后引起中央不满，所以《中央经济工作会议》提出“两防”，防止投资过热和防止通胀。到2008年经济出现下滑的时候，年中改成“一保一控”其实美国政府已经在年初宣布要用减税的办法拉动经济，已经告诉你2008年不行了，但我们中央政府很自信，认为还行。直到四季度出现6.3的GDP增长的时候，老温急了，来4万亿吧，于是我们二月份上升了，这就是2008年底部到顶部的上升，一上升坏了，开始收拾残局就用了“限贷限购”等一系列的政策，再次出现下滑，这一下滑在底部了一段时间，就是我们说的2010年左右的一段时间到2012年，投资下降，新开工下降，2013年供求关系又发生了变化，再次出现了上升，又出现了“国五条”，这个“国五条”以后和利息变化再次导致出现下跌。还会不会回去？回去能到什么程度？我们这张图注意，不是绝对价格，是指房价增幅的变化。增幅为什么是平的呢，但房价已经上涨翻倍了。

　　这张图也是说增幅变化，这张图是统计局做的，他们认为在2014年9月份“9.30”出台以后是环比最低点，然后出现缓慢的上升，因为有巨大的库存，虽然是上升但仍然在零线以下，到什么时候呢？他们估计在今年四五月份才可能爬到正负零，但同比仍然上涨，最低点大概在今年一二季度之间，过了第二季度销售库存要开始出现回升，这个回升大概在今年四季度爬到四季度以上。去年我们估计消化这些库存和现有的新开工的增量，会维持到明年9月份，四季度，9月份以后可能会出现供求关系恶化，因此在房价对比过程中会出现一个上浮。这一次为什么我们的增幅没有在短期内迅速回升，而销售迅速回升呢？一个重要的原因，原来的库存没有了，而这次有巨大的库存。

　　2008年时库存并不大，所以一旦有刺激的时候就迅速爆发。从二季度到2009年3月份以后开始暴涨，因为没有库存，今年回升速度很慢是因为有库存。这6亿库存会抵挡住。

　　第二，我们开发商的资金不充分。2009年确实也是开发商资金不充分，但销售回款很快，他们就把钱还贷了，所以2009年的投资并没有上来。今年现在很多企业的库存压力很大，所以他们仍然会用降价的方式来解决问题，于是出现了两种差别。一些城市，比如说一线城市价格已经开始上浮，但二三线和其他的一些地区还要等待库存到一定程度才会出现，去年很多人说价格跌了，但如果把数字一除，2014年每平方米住宅比2013年上涨86元钱，上涨幅度是1.4%，去年我们得出一个结论2014年房价跌了，从全局来说得不出这个结论，因为涨了1.4%，但今年我们可以看到在两个蓝线和红线的交叉之间，会逐步看到两个不同的数据在二季度、四季度逐渐开始回升的情况，尽管去年的情况不是太好，是因为落差大家感觉不好，但今年可能也不会很好，但是比去年要好。

　　我们把相关的预测告诉大家，我们不敢保证因为有一些特殊的情况可能会发生变化，但如果从经济的角度看，我们从数字分析的角度看，大约这个方案是成立的。