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限价下的“怪圈” 到底什么样的房子才值得买?

2018-03-12 14:30:38

  为何南桥新房如此好卖?

  第一,当然是由客户基数决定的。正如文章开头所说,奉贤本就是相对闭塞的市场,而南桥原本就是奉贤的商业中心,几乎大部分奉贤人都认可“南桥是奉贤最好的板块”,本地客户的购房需求几乎都是首选南桥。

  第二,地段因素。作为奉贤的商业中心,南桥板块的商业配套原本就比较完善,加上南桥新城规划加持和5号线延伸段通车,地段价值凸显,即便是市区客多数也会因此首选南桥。

  阳光星期8实景图▲

  第三,土地价格。目前奉贤区土地价格最高的当属南桥,奉贤发展已经于2016年6月拍出了3.4万/平的楼板价,高地价往往是房价上涨的依据,而在限价环境下,如今高地价区域的一手房性价比就显得尤其诱人。

  第四,供需不平。无论本地客还是市区客,南桥都是首选,客户需求庞大,但从去年以来南桥板块的供应情况来看,明显供不应求。

  第五,房价倒挂。一手限价加上供应不足,南桥楼市一二手房倒挂严重,目前核心区域二手次新房普遍在4万/平,而新房也只有3.7万/平,加上南桥有先天地段优势,按照当下行情来卖,都会热卖。

  中国铁建香榭国际沙盘图▲

  归根到底,南桥新房好卖的核心在于限价后尤为凸显的地段价值,但房产的价值同样还取决于产品。

  南桥产品比其他板块好?未必!

  限价为买家带来的是超高的性价比,但却为开发商带来了成本问题。

  面对限价可能带来的利润缩减,通过降低产品配置,减少在产品(产品≠品质)上的投入来收缩成本,当然是保障利润最大化的首选。这种由限价产生的产品弱势,在南桥一些“老盘”身上尤为明显。

  比如南桥板块的明星楼盘阳光星期8,如此核心地段的产品竟然是毛坯房,并且个别楼栋还是市面上已不多见的两梯六户布局,私密性、宜居性差了许多。虽然产品老旧了一些,但该项目的售价至今仍是南桥板块最高价。

  看刚开盘不久的中粮南桥锦云,社区容积率高达2.5,地块却偏狭长,前后排之间很难左右错落,栋距又明显不足。

  再看项目西侧18层高的楼房栋距只有33-43米,如以最小栋距来看,7层以下采光都会有不同程度影响。而东侧从南至北依次排列20、24、26层的高层建筑,恐怕10楼以下采光都会有影响。

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本文来源:易眼看房 作者:易眼看房 责任编辑:梦想天空

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