去年,上海房价增速达到20%,租售比约为1:900,房价收入比约为25,已大幅偏离国际合理区间(租售比1:200-1:300,房价收入比4-6)。近一年,上海市政府紧密出台一系列政策来稳定住房市场。而在全国范围内诸多城市出现“租售同权”的试行,在业内外引起广泛热议。
戴德梁行华东区综合住宅服务部结合国际大都市案例,就“租售同权”这一近日热点话题,分享其对上海租赁市场的启示。
相似的住宅市场结构
住宅市场基本由自住商品房、租赁商品房,及由政府主导的保障房(经济适用房)和政府租赁住房构成。以国际大都市为例:
纽约,2014年约有共340万套住房;其中共有218万套住房用于租赁,约占整体的64%,受政府租金监管住房约占整体租赁住房的61%。
柏林,2016年共有约196万套住房,其中160万套住房用于租赁,自住房仅占16%;其中,租赁住房租金全部受政府监管。
伦敦,2011年约有共322万套住房,其中165万套住房用于租赁,约占整体的50%。
总体而言,以租赁市场为主导的国际大都市其租赁体量占比达到50%以上。
截止2015年底,上海约有910万套住房,其中租赁住房占比仅约20%,远远小于国际水平。上海“十三五规划”计划增加租赁住房70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为大幅增加租赁市场供应,符合国际大城市发展潮流。
国际大都市的租赁市场管理机制
纽约:
控制房租涨幅。如通过租金管制(每年限制涨幅,不超过官方CPI)及租金稳定(房东对房屋进行修缮后,像政府提出申请涨价)等方式控制租金涨幅。
租户保护。房东只能因特定理由与租客解约(如不交房租,严重破坏房子,房东自住等);租客提出续租,房东则必须续租。
增加租赁住房建设。政府鼓励或要求开发商将20%住宅建设为可负担住宅提供给低收入家庭,开发商将获得部分税费优惠。
柏林:
租售同权,承租人基本拥有与购房者同等的社会保障和公共资源。
租赁合同签约后会进行租金管制,出租人不可强行提高租金。另外,租赁合同一般都无期限,除非特殊情况出租人不能随意与承租人解约。
政府建立住房安全与健康评估体系,全面控制租赁住房质量;定期维修及改建等维护承租人的居住权益。
戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示,上述国际城市案例基本都是通过监管租金、规范租赁市场等政策手段保障承租人的居住权;在公建及服务配套充足的情况下,承租人拥有购房者一样社会权利。
受益群体–科技、创新、创业人才
目前上海市场中的租赁对象大致可分为三类:高净值人士、“沪漂”及“新”上海人、廉租房群体。我们认为上海若实施“租售同权”,主要受众群体将为”沪漂“及”新“上海人,其约占上海常住人口的40%。近年来上海产业升级,岗位技能提升,随着低端制造业、服务行业外迁,未来这部分承租人将以“科创人才”为主,年龄集中在20-40岁,为刚毕业的大学生、高新技术人才、科创领军人物及创业人才,他们富有创新能力,是上海科技进步、经济建设的主要动力。政府大力推广租赁住房,正是致力于满足这一部分人“衣食住行”中最重要的“住”的需求,保障其居住权益。
戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析道,“租售同权”之后,“学区房”及公建配套优质板块的租赁价值提升,购买价值有所削减;但因上海整体租赁体量占比不高(约20%),优质区域的占比更小,所以即使租金价格提升,对整体房价的影响也是杯水车薪。其更重要的意义在于保障承租人的权利,稳定租赁关系,使租赁住宅的使用权与购买住宅等同,剥离住宅买卖的附加属性,平抑住宅的投资价值,达到最终回归居住本质的目标。
对于上海租赁市场的展望
戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,上海可以借鉴国际城市经验,加强城市租赁市场的建设及管理,如:
进一步细化租赁市场政策,保护承租者权益,如鼓励签订长期出租合约;从共享公建及服务配套,逐步开放承租人的权利,如教育权、医疗权、就业权等等。
出台租金监管政策,如房租指导价、控制涨幅等。
鼓励企业参与租赁市场建设。通过税收政策、金融手段等,鼓励企业参与到建设租赁市场中,扩大租赁市场规模,同时可为员工提供集约型居住解决方案。
伍惠敏还提到,未来,政府配套或主导的租赁市场可能更侧重于保障居住需求;自由租赁市场(私人或企业住房出租)则在于满足客户的多样化需求,形成租赁市场差异化。未来若实施“租售同权”,过程中可能遇到一系列的挑战,如租住权益改变引起的租赁市场价格异常波动,享受“租赁同权”的承租人条件设定,承租人与前期购房者的权益划分等等。
全国十二个试点城市正逐步展开“租售同权”工作,上海也可参考其遇到的问题在未来推广中制定具体的解决方案。综上所述,上海推广“租赁同权”、增加租赁市场体量,控制房价过快增长,任重而道远。