在政策的持续调控下，2016年上海住宅市场整体供应量及成交量不同幅度下降，但由于改善需求旺盛和刚需推动价格，成交均价仍明显上升。

　　 2016年上海市场大宗交易总额已经超过1300亿元，相较于去年600亿的交易额提高了一倍多，创下历史新高。以基金，信托，保险等金融保险类内资买家为主，占95%以上。

　　 2016年度上海写字楼市场散售成交量为去年的5倍，达到1,179,548平方米，大宗写字楼成交量小幅下降；在“互联网+”的浪潮下，TMT行业迎来发展利好，占写字楼租赁市场比重达27%，金融行业以20%位居第二。

　　 2016年，线下实体商业持续受电商冲击，百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店频现。随着《关于推动实体零售创新转型的意见》的发布及多渠道管控促进市场公平竞争，实体商业将迎来全新的发展机遇。

    上海，2016年12月28日——全球领先的房地产服务商戴德梁行在上海举行年终市场回顾媒体发布会，就2016年房地产住宅、商业、写字楼、投资市场的现状等问题进行了全方位、深层次的分析与解读，并对上海乃至全国的房地产市场未来的发展进行了深度探讨。

    住宅市场：供应量成交量双降，多管齐下稳定房价

    戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，本年度(截止12月22日)上海住宅市场整体成交套数和成交住宅套均面积同比去年均有下滑，市场整体成交1,384万平方米，同比2015年的1,428万平方米的成交量，下滑3%。四季度连续两次住房政策发布后，市场成交量急剧紧缩至约191万平方米，为2012年二季度以来季度成交最低水平。

    虽然整体供应量及成交量不同幅度下降，但由于改善需求旺盛和刚需推动价格，成交均价仍明显上升。截止12月22日，高端公寓市场成交70万平方米（2,815套），较2015年同期上升126%（145%），占全市公寓成交面积的6%；高端别墅市场成交19.5万平方米（575套），较2015年同期14.5万平方米（394套），上升34%（46%），占全市别墅成交面积的8%。而高端住宅市场的套均面积有减小趋势，2016年高端公寓套均面积248平方米，同比减少8%；高端别墅套均面积约339平方米，同比减少8%。戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏指出，高端住宅领涨全市，反映出本年度改善需求旺盛，并且高端购房者更偏好公寓住宅，也促使了上海房价的提升。

    而土地出让则以住宅用地性质为主。据戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，近几年上海市工业用地出让面积缩减明显，使整体土地出让面积逐年缩减，年化递减约15%；2011年上海共出让建设用地面积2,859万平方米，而2016年仅出让约746万平。虽然土地出让面积缩减，但住宅土地在整体出让土地中比例有上升趋势，自2011年的30%左右，上升至2016年的50%左右。本年度上海纯住宅用地共出让71宗，较2015年的122宗，同比减少41.8%，其中，出让土地宗数排名前三的区县为青浦区（14宗）、松江区（12宗）、奉贤区（10宗）及浦东新区（10宗）。

    除出让量少之外，住宅土地楼板价升高明显，2016年住宅成交楼板价（未剔除保障房、自持、配套面积计算）约18,964元/平, 较2015年的10,140元/平，同比增长达87%。其中，成交楼面价同比涨幅排名前三的区县为崇明县（15,454元/平方米，709%），虹口区（67,409元/平方米，288%）及松江区（14,917元/平方米，157%）；传统核心区域，如黄浦区、徐汇区、长宁区及老静安区近两年来都无纯住宅土地出让，其地理稀缺性较为突出，未来两年住宅产品将主要集中在这些新兴城市副中心。

    同时，伍惠敏指出，在房产税方面，现行房产税试行办法相较美国而言较为温和，在市场平稳期，房价波动不大的情况下，目前的房产税行办法有助于调节投资预期，压缩投机获利空间，对包括改善型需求在内的各个层面的置业需求拥有影响力度。

    当谈及上海房价时，伍惠敏表示，控制土地成本、激励开发商做良心产品，合理引导市场需求，全面开征房产税等良药多管齐下，建立长效机制，才是稳定房价的关键。

    上海大宗交易市场创历史新高 跨进1,300亿大关

    根据戴德梁行投资及顾问部大宗交易数据显示，2016年上海市场大宗交易总额已经超过1300亿元，相较于去年600亿的交易额提高了一倍多，创下历史新高。其中， 95%以上为内资买家，外资机构/投资者的境外买家占比降低到5%以下，而内资买家中，以内资基金，信托，保险等金融保险类企业为主。

    戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成分析，2016年的住宅市场依旧保持白热化的状态，住宅物业在投资市场中仍占有一席之地，而随着住宅购买的政策不断从严，资产荒开始蔓延到大宗交易市场，交易类型主要以写字楼、服务式公寓以及商业物业为主。其中，无论是从成交金额还是成交面积来说，优质的写字楼还是最受投资者的青睐，在整体大宗交易中占比超过七成。此外，商业物业的投资在本年度也十分抢眼，金桥国际商场、华府天地、长风景畔广场等交易突破市场总量的15%。

    由于受宏观经济、政策环境、利率环境、大宗资产配置策略等因素的影响，写字楼交易持续火爆，2016年度成交的写字楼主要分为三大类，分别为核心CBD满租写字楼资产、老的写字楼或其他酒店、新兴CBD区域。在今年交易市场中占比最多的当属于新兴CBD区域，尤其是进入集中交付期的大虹桥核心商务，成为本年度交易案例最多的区域。同时，北外滩与浦东的交易量也较大。在价格上，写字楼市场同比去年上涨约20%。

    叶建成预测，位于核心区域或者新兴市场的写字楼、服务式公寓、商场将成为未来的投资热点。

    TMT行业成写字楼租赁主力，产业办公不断崛起

    戴德梁行华东区写字楼部数据显示，2016年度上海写字楼市场整体成交量增长70%，其中散售成交量为去年的5倍，达到1,179,548平方米。大宗写字楼成交量小幅下降，新竣工楼宇和老楼均受大宗买家青睐，银行、保险、基金仍是大宗购买主力，区域选择则更为广泛。

    租赁市场方面，在大供应市场背景下，上海甲级写字楼吸纳量回落至74.4万平方米，空置率上升了约4个百分点，至14% 。同时，2017年将迎来新一波总量842万平方米的写字楼供应大潮，其中浦西648万平方米，浦东194万平方米。

    从今年写字楼租方的行业构成来看，随着兑付困难的P2P公司出现大规模退租倒闭潮与政府对P2P行业的政策管控加强，金融行业重新洗牌，写字楼租赁市场中金融类企业占比下挫了14%，至20%；而在“互联网+”的浪潮下，TMT行业迎来发展利好，比重提升15个百分点，已达27% 。

    在总结本年度写字楼市场情况之余，戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，上海产业办公正不断崛起。

    随着市场及政策的驱动，产业办公已从最初的园区厂房为主，逐步升级至各种配套齐全的产业商务区，软硬件吸引力进一步增强。客户构成虽仍以高科技、生产制造业为主，但金融及专业服务类企业的比例正逐年提升，已达到近20%。上海商务园区空置率进一步下降，优质商务园区空置率已低至16.45%，产业商务区成为办公选址热点。

    在不断成熟的产业园区中，张江、金桥已从商务园区进阶为产业商务区，已成为产业办公的典范。尤其张江的空置率低于优质商务园区的平均值，达5%，呈供不应求态势；金桥的价格目前仍处低位，有较大发展潜力。

    同时，沈洁在活动现场分享，未来两年上海产业商务区供应将达63.5万平方米，金桥、张江等区域均有优质项目出现，优质产业办公仍有较大选择空间。

    电商冲击下，实体零售创新转型寻求新机遇

    2016年，实体商业仍遭受到电商的强烈冲击。根据阿里巴巴公布的实时数据，截止11月11日24时，2016天猫双11全球狂欢节总交易额超1207亿，无线交易额占比81.87%，覆盖235个国家和地区。与红火的电商成鲜明对比的，是蔓延全国的实体店关店潮。据戴德梁行华东区商业地产部数据显示，从2012年至2015年，全国有138家百货关闭，262家超市关闭，6209家体育品牌店关闭；2016年度，涵盖百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店频现。

    面对实体经济的困境，国务院办公厅于11月发布《关于推动实体零售创新转型的意见》。戴德梁行华东区商业地产部董事罗炳基从六个方面对该意见进行了分析解读。

    租金控制：减少公有产权转租，进一步将商业资源市场化，多角度有效控制租金上涨

    深化与延伸：通过加强财政支持，深化和延伸零售城市，由东向西，由一二线向三四线

    退出机制：完善运作不良的商业项目的退出机制，避免同质化，偏向社交体验、家庭消费、和（商业融合公共服务）区域文化中心的整合；

    融合与公平：对于线上和线下采取融合与公平的政策，加强立法，消除不平等竞争；

    审批流程：简化或取消各种涉及店铺装修改造的审批事项，特别是沿街店铺；

    社区商业：打造便民生活服务圈，可将其理解为造城或是深入发展社区商业。

    在对政策进行解读后，罗炳基提出了对未来上海商业市场的预期与看法，他认为实体店重新遇上机遇。他分析道，在中国一二线城市不断外扩的大背景下，郊区新建住宅规模不断扩大，但相应的配套设施尤为缺乏，综合考虑交通便利程度和出行时间，未来大型购物中心将不断向郊区外扩，同时在国家政策的扶持下（企业税费、财政支持等），企业将获得更多商业项目或者实体店铺的投资机会；零售业态逐步多样化，包含娱乐体验、生活服务、儿童、文化、特色餐饮在内的多种业态将不断出现，这种趋势将带来更多丰富的选择。

    同时，罗炳基分析道，有关部门已通过严厉打击假冒伪劣产品、加强海关检查力度、简化商业项目/零售店开店审批流程、依法禁止以排挤竞争对手为目的的低于成本价销售行为等几大手段，缩小线上电商与线下实体店的差距，促进公平竞争。多种手段、多管齐下，未来实体商业的发展环境将更为健康。

    除政策与市场环境的净化改良外，实体店也需要调整自身的经营策略和意识。罗炳基在最后也分析了实体店发展可能遇到的误区与风险。他认为，许多实体店在发展时往往会犯六大错误：盲目追随B2C战线；过于依赖大数据和大环境，却忽略终端以人文本的特性；过分依赖资本，忽略了专业水平和在投入回报方向上的整体战略；过分相信品牌忠诚度而忽略了时间成本和距离对消费者的影响；盲目扩张，产品及运营能力本身与市场推广、营销策略的脱节；将话题、热度当成品牌发展的唯一手段。