国家明令禁止城镇居民购买农村宅基地，可在上海市中心，有的房产中介竟在门店挂出“投资宅基地”的广告。

　　“投资宅基地，买一幢郊区别墅，宅前屋后空地还能种菜栽树养鱼，才几十万上百万，不要太划算哦！”国家明令禁止城镇居民购买农村宅基地，可在上海市中心，有的房产中介竟在门店挂出“投资宅基地”的广告；而在一些房产网站上，买卖农村宅基地的信息也是比比皆是。

　　在严格限购商品房的当下，农村宅基地买卖之风为何“来势汹汹”？房产中介“兴风作浪”的原因何在？这其中暴露出农村宅基地哪些固有症结？

　　投资崇明生态岛宅基地，引人向往

　　市民刘先生一直期盼能在乡下买块地皮盖房子，宅前屋后晒晒太阳、种种菜、养养鱼，“自给自足，过桃花源似的闲适生活”。

　　前不久，刘先生在家附近的房产中介——“悟空找房”常德路居岛店橱窗内，看到了一则醒目广告，“投资崇明生态岛宅基地、户口挂靠”，让他眼睛一亮。

　　不过，中介称上述宅基地不能到房产交易中心过户，仅与出售农户签一纸协议，至多到村委会办个“见证”，就算“银货两讫”了。这让刘先生多少感到有点不放心。日前，他致电解放热线63523600，袒露狐疑：“中介对我想去村委会了解详情的要求，总搬出一些理由搪塞、阻挠。想想买房子几十万元，假如这样一下出送，毕竟有些吓牢牢。”

　　市中心常德路641号“悟空找房”的橱窗上，赫然张贴“投资崇明生态岛 宅基地、户口挂靠”等内容。

　　宅基地交易：橱窗广告很招摇

　　在房价越来越高的上海，有一幢农民别墅房，价格不高，住得舒服，这是许多人向往的。可城镇居民是否真的能购买农村宅基地？房产中介为宅基地“保媒拉纤”是否允许呢？记者为此进行了相关调查。

　　在常德路641号“悟空找房”居岛店的橱窗上，记者果然看到了刘先生所说的内容，一旁还有“房源真、服务棒”等服务承诺。

　　听说记者欲照此购买宅基地，自称崇明当地人的中介工作人员虞某介绍说，购买宅基地的手续很简单，就是与农户签份买卖协议，然后一手交钱一手交地，至多去村委会签个民事变更协议，宅基地就变更主人了。

　　“地铁马上要直通崇明南门了，当地的宅基地不要太吃香哦。而且都是连地带房一起卖的。我手里就卖掉好多块了，一点问题都没有。”虞某信心十足地向记者表示。她打开电脑搜索了一下房源，又拨打了一通电话，随后给记者写了4、5处当地的宅基地，“连地带房，单价仅1万元左右，这样的价格在市区能买啥房子？你定好日子，我们就去看！”

　　实地看房，宅基地证一张都没看到

　　11月5日上午，记者按约来到崇明城桥镇与虞某会面，虞某身边此时多了两位当地中介。

　　沿陈海公路一路西行，转入宏海公路后，记者来到了庙镇江镇村4组一户农家。主人宋先生称其宅基地面积是90平方米。地上2层楼房共有6个半房间，近200平方米。另有约60平方米院子。

　　宋某带记者宅前屋后、院里院外兜了一圈。记者看到，室内墙壁斑驳剥落，多处发霉。底楼东侧一间房内的地坪全部以碎砖铺地，都无法顺畅迈步。

　　宋自称在四川工作，且家人马上要和当地人成亲，所以连地带房一起出售后，就远走它乡。

　　记者要看他家的宅基地证，宋说证不在家中。那证在何方？宋不肯多说。一旁的虞某等中介此刻也不说话。可当记者问起宅地价格时，虞某等立即止住宋某，报价115万元。

　　崇明庙镇江镇村待售的农民宅基地以及农民住宅。

　　下午，换了一拨当地中介，带记者来到庙镇庙南村窑南3组一户宅基地。该处宅基地上只有一幢2层楼房，却有两个不同的门牌号。记者要看宅基地证，同样不可得。主人叶老先生称地、宅是儿子的，可儿子现不在崇明。记者问他：儿子是否同意出售？他支支吾吾，答非所问。

　　崇明庙镇庙南村待售的农民宅基地以及农民住宅。

　　记者又被带到三星镇东安村三组，近永平路平协路口的农田边。当地中介指着田边一所年久失修的平房，称该宅基地75平方米，连同周边的菜地，只要30万元。跑出来看热闹的邻居们说，该地块的主人刚去世。按村里说法，该宅基地要重新交还村里，由村集体做主。

　　当天，记者还被带往万安村13组、宏海公路江民公路等处，虽然看了多处宅基地，也见了房子主人，但连一张宅基地证都没看到。记者向虞某等表示要去村委会进一步了解情况，他们说：村委会双休日不办公。

　　记者随后独自来到崇明城桥镇当地人称的房产中介一条街——北门路。从八一路直至东门路，沿街两侧的房产中介鳞次栉比，虽然没有像“悟空找房”那样公开打广告“销售宅基地”，但只要客户一提及，就会马上得到回应。

　　记者走进“菇稣园房产”，中介人员给记者递上的名片上，都印有“特约经销‘宅基地’”字样。

　　崇明城桥镇房产中介一条街——北门路上，“菇稣园房产”中介人员给记者递上的名片，上面都事先印有“特约经销‘宅基地’”字样。

　　“爱华房产”中介人员还给记者看了某农户放于该处的一张去年6月签发的“崇明县农村村民个人建房用地申请批复通知”。中介称这块80平方米的宅基地，在三星镇南桥村，可马上前往商谈、交易。

　　“明明房产”中介人员也是立马给记者找了三处宅基地，其中一处160平方米的宅基地，连地带房，只要85万元。她要记者的微信账号，表示可马上传宅地照片。

　　网络上：宅基地交易信息泛滥

　　除了实体店外，网站上打“宅基地”主意的房产中介也不少。

　　记者在58同城输入“上海宅基地”，相关信息超过460条，“收购浦东乡下宅基地”等内容比比皆是。

　　记者通过上海列表网，联系正在销售崇明新河镇1.2亩宅基地的吕先生。对方表示还兼营金山吕巷一带的宅基地，面积最大的有190平方米，双休日可送市区客户过去洽谈。

　　在安居客网站上，一自称满家房产北翟路店的郝姓工作人员公开营销位于青浦练塘的宅基地。其页面内容大致为：宅基地属于农民祖宅，房子600平方米，院子至少500平方米。一共300万元。可随自己心意装修、改动。签署合约必须请村委会见证人到场签署，签署合约后去村委会进行登记，户主改为买主。

　　记者联系对方，被告知该宅基地早已“名花有主”。不过类似宅基地在练塘、朱家角一带还有不少。因为朱家角就要通地铁了，交易很火，要买趁早。

　　安居客网站上，公开推销位于青浦练塘的宅基地。

　　“58同城”网站平台上，“收购浦东乡下宅基地”等内容比比皆是。

　　村委会：宅基地交易，与村里不搭界

　　为消除记者疑虑，所有中介人员都坚称村委会会为买卖协议“开证明”，做第三方见证，实际情形究竟如何？

　　11月9日上午，记者再次来到崇明。在庙镇庙南村村委会办公室，一名工作人员查询了相关资料后告诉记者，窑南3组待售宅基地的户主姓施，并非姓叶。其宅基地批准占地面积60平方米，实际占地面积超过87平方米，建筑面积则超过批准面积54平方米。

　　城镇居民购买上述宅基地，村委会是否给买卖协议“开证明”？工作人员答：村委会会出一个协议，做个见证。她表示，村委会协议书是有法律效应的。不过，她建议买卖双方最好还是到司法所或公证处去，这样更有保证。

　　在江镇村村委会，分管土地的村委委员施先生接待记者后称，该村4组待售的宅基地主人姓黄，而非姓宋。

　　与庙南村村委会相对含糊的说法不同，施先生强调：村里不可能为买卖协议“出证明”。他说，宅基地是不可能变更主人名字的。即便上一辈去世，宅基地证上的主人名也不可能改为子女名字，由其继承。

　　施先生补充说，市区过来到该村买宅基地的现在很多。你要向村民购买，这是你们私人之间的事，与村里不搭界的。

　　专家观点

　　买的卖的都“各怀心思”

　　上海社会科学院《上海民生发展报告》主编、上海国际经济交流中心研究员王泠一研究员分析，宅基地乃至农宅交易之所以明汹暗涌，大量系来自“买卖”双方共同作用的结果。

　　从“卖”方市场看：随着农村城市化进程的不断提速，郊区村落“空心化”日渐严重，一些村甚至有70-80%的房屋无人居住。记者今夏在嘉定等郊区发现，有的村民小组户籍数280人左右，可在原地生活的村民仅剩30人。又如《2015年崇明县国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2015年末，该县户籍人口67.2万人，比上年减少0.6万人。人口自然增长率为-5.49‰。已连续21年呈负增长态势。

　　由于政策规定宅基地只能“一户一宅”，且只能在本村流转，因此不少农民进城定居后，急于将本集体内基本无需求的农村宅地出售变现。自主出售能做到利润最大化。

　　从“买”方市场看：打量、心仪农村宅地的不乏各色人等，他们各怀心思，接踵而至。

　　其一、商品房价格的不断攀升，超出了许多城镇居民的购买能力，而地铁网络化后的农村宅基地既便利，价格又相对可以接受；还有的城镇居民厌倦都市的拥挤与忙碌，希望在农村购地置屋，以作休闲、养老。

　　第二、画家或艺术家等群体，则希望将农村宅基地改造成创意工作室、创意产业园，还有的投资农村宅基地，希望将其成片开发，打造乡土特色的农庄等休闲旅游产业。

　　其三、一些房地产开发商则借“旧村改造”或“新农村建设”等为名，利用农村宅基地，建造所谓的“小产权房”住宅。在满足当地农民的居住需求后，将剩余部分外销。由于不必缴纳土地出让金和各类税费，可牟取超额利润。

　　农村宅基地以及农民住宅引来多重目光。

　　宅基地买卖不受法律保护

　　宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，除建造住房外，还用于辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。

　　北京盈科（上海）律师事务所房产交易及租赁法律事务部主任郭韧律师告诉记者，《土地管理法》等规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农村宅基地属农村集体所有，村民对宅基地只享有使用权。

　　近年来，国务院有关部门多次重申，要加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　郭韧律师强调，虽然宅基地买卖双方私下交易时，会签订相关协议，有的买方还要求卖方书面承诺不得反悔，一些交易过程还可能得到当地村委会认可；但无论是城镇居民还是跨村村民，如购买了农民宅基地，即便签订合同也属于无效合同，是不受物权法保护的。

　　远郊一些基层法院法官表示，随着农村城市化进程的加快，如在动迁过程中，一些曾经“出售”了宅基地以及农宅的农民开始反悔当年的“低价”交易，便希望通过诉讼渠道收回的不在少数。鉴于宅基地证上的户名无法更改，依然系农民卖家，农户一旦反悔诉讼，市民买家是无法拥有先前所“购”宅基地以及农宅的。

　　上海沪中律师事务所欧以文律师指出，无论是国家《房地产经纪管理办法》，还是住房城乡建设部等部门今年7月《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等都明确：中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。

　　欧以文律师表示，房产中介公司如公开挂牌交易农村宅基地，显然属于知法犯法，利令智昏，明知故犯，有关部门必须给予处罚。

　　宅基地能否“有偿退出”？

　　党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”就宅基地这一热点话题，当时的国土资源部相关负责人曾明确表示，农村宅基地制度改革方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，而不是指宅基地可以自由买卖。

　　为此，王泠一研究员等一些专家建议：要进一步研究农户宅基地的有偿退出机制。

　　从有利于农民分享城乡一体化进程中的土地增值收益出发，继续探索农村集体土地资产股份量化的途径。如成立以村镇集体资产或农民入股的农民专业合作社等形式，用土地租金，保障农民分享收益、实现增值等；

　　充分利用城市化区域的基础设施和公共服务配套资源，强化政策激励和约束，引导存量宅基地自愿和有偿退出。要用市场评估和协商的方法，合理界定宅基地的有偿退出价格，以期形成共享双赢的退出机制。促进农民由分散居住向城镇相对集中转变，提高农民生活质量。

　　要进一步研究农村集体建设用地的利用范围和方式。特别是伴随本市2003年以来户籍管理制度改革的逐步深化，从本市农村户籍人口逐步减少的现实出发，在符合国家法律法规的前提下，立足本市社会经济发展和基本农田保护制度改革的客观要求，科学统筹城乡发展，及时研究、调整本市农村集体建设用地的利用范围和方式等问题。合理制定和完善土地利用和城市建设总体规划，并结合实际调整村镇建设规划，将农村存量农村集体建设用地纳入土地供应计划范畴，探索建立“同地、同权、同价”的城乡统一土地市场。