新政改变预期 市场缩量企稳

　　2016年10月，上海二手房指数为3997点，比上月上升67点，环比上涨1.71%，涨幅相比上月缩小0.08个百分点。“沪六条”调控效应骤现，涨幅继续收窄，成交量恢复到正常年份水平，市场趋向稳定。

　　10月，上海二手住宅成交逾2.1万套，较上月下降3成，价格涨幅连续第三个月收窄，新增挂牌价格趋稳。上海二手房指数办公室认为，进入10月，“沪六条”的严格执行，使得市场预期改变，所谓“银十”不银，量价趋于平稳。市场特征表现为：一、统计显示刚需客主导市场成交，全市300万元以内二手房成交占比6成以上；100平方米以内房源成交集中在外环外，数量占全市逾3成。二、首周由于长假因素市场低位开局，随着第二周新政出台，之后三周成交与上月相比逐渐走低，价格也随之企稳。三、理性购房逐渐占据上风，交易话语权转向买方，大多板块带看量出现3-4成的下降，议价房源增多。四、前期主导成交的置换及改善类购房成交缩量3成左右，部分投资型购房客唯恐高位接棒暂缓出手。五、各大商业银行贯彻积极稳妥去杠杆政策，严格执行限贷，强化首付来源审查，过热需求被抑制。截至2016年10月31日，全市二手住宅挂牌量为160529套，较上月下降0.38%。其中，内环内、内外环挂牌量分别为36369套、85575套，较上月分别下降0.77%、0.98%，外环外挂牌量为38585套，较上月上升1.34%。挂牌的分化表现出市场热点的切换，外环外挂牌上升以及成交占比超过全市4成半，使得外环外成为10月主导成交的区域。

　　10月8日晚间，上海市住建委和规土局联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“沪六条”），要求在严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。10月12日住建部发出通知，要求各地依法严查散布谣言扰乱房地产市场秩序的违法违规行为；同日上海银监局召开房地产信贷专题会议，向辖内银行提示房地产信贷风险，要求严格执行房贷新政。房地产市场抑泡沫防风险、积极稳妥去杠杆大幕拉开。

　　刚需主导市场成交

　　2016年10月，市区（7个传统市区及浦东内环）整体上涨1.66%，涨幅较上月缩小0.26个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨1.66%，涨幅较上月缩小0.29个百分点。

　　10月，市区内以老工房（售后公房）成交为主，占比过半。成交领先的杨浦、徐汇、静安、普陀分别上涨1.91%、1.74%、1.50%、1.46%，价格集中在300-500万元之间。抽样显示，小面积学区房及过渡型70平方米以下二室是成交主力，新增挂牌涨幅收窄，多为1%-2%的涨幅。其中也有一些投资客，购入低价硬伤房以租养贷。置换客群分化，有的见政策出台唯恐交易过程生变，暂缓入市。抽样统计，一些板块内置换客数量下降3成以上，带看量锐减导致新增挂牌房源报价谨慎。另外，浦东内环在陆家嘴、花木等板块的带动下上涨2.03%，领涨市区。其中，改善及高端住宅的成交占比4成以上。究其原因，一线滨江及国际社区仍受资金青睐，带动区域价格上涨，加上新房资源匮乏支撑了二手房区域行情。

　　10月，新兴城区整体上涨1.66%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。其中，宝山、松江近市区部分分别上涨1.79%、1.75%；浦东、闵行近市区部分涨幅稍低，分别上涨1.65%、1.48%。成交房源主要为300万元以内的一室、二室户型，成交占比新兴城区逾6成。调查显示，买家多为自住型，其中部分购入二套房后选择居住郊区，而将市区售后公房出租补贴房贷。成交案例中，临近轨交及辐射范围的动迁房源较热，由于房龄较新总价低，最受买家欢迎。新增挂牌价往往有2%左右的上调，实际成交涨幅在1%左右。而在品牌次新房置换方面，前期热门的郊区楼盘降温，持有售后公房的置换客出手减缓。郊区传导至市区，市区次新房置换链也出现减速。

　　10月，非新兴城区整体上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.48个百分点。奉贤、金山、崇明分别上涨2.80%、2.50%、2.47%。成交量方面，奉贤南桥、金山新城领先全市板块，同时价格分别上涨2.89%、2.71%。另外，在新房成交推动下，浦东临港上涨1.93%。统计显示，总价200万元以内的二室成交最为集中，占比非新兴城区板块4成，其中不乏为改善居住条件的来自市区的老年人。

　　上涨板块低于八成

　　2016年10月，全市130个板块中，上涨板块102个，下跌板块14个，持平板块14个。上涨板块不到8成。

　　上涨板块平均上涨2.26%，涨幅环比扩大0.18个百分点。10月，刚需客成为市场主体。新兴城区内300万以内的房源成交热门，如宝山顾村、浦东三林、青浦新城、浦东航头分别上涨2.17%、2.16%、2.07%、2.01%。抽样显示，成交案例中以临近轨交的一室、二室成交最热。而置换改善客由于信贷收紧成交放缓，热门板块价格则涨幅依旧。因为一手房可选择余地减少，尤其是高端住宅供应短缺，需求转而流入二手房市场，支撑了价格行情。目前改善类成交主要集中在市中心板块，如长宁虹桥路、陆家嘴、徐家汇分别上涨2.41%、2.19%、2.03%，主要以大面积的三房及以上为主。但置换改善需求受调控影响，带看量下降3-4成，成交也下滑3成。

　　持平板块较上月增加8个，为14个。市区板块由涨转平增多，如黄浦世博滨江、虹口鲁迅公园、徐汇华泾。调查显示，这些板块次新房二室大多价格在600-800万元，成交转冷，卖家挂牌价格谨慎。而新兴城区的浦东唐镇、曹路等外围板块需求减少，涨跌互现，整体持平。

　　下跌板块平均下跌0.26%，跌幅环比扩大0.05个百分点，下跌板块中有些为市区售后公房密集板块，如普陀真如、虹口凉城、静安彭浦、长宁天山分别下跌0.39%、0.35%、0.34%、0.26%。调查显示，持有售后公房的置换客，面对市场风向转变，有的以3%-5%的让利求得快速置换衔接。另外如松江新桥、青浦赵巷这类别墅区，分别下跌0.30%、0.26%。由于需求主要为置换型客户，行情转淡致使一些楼盘带看量减少3成以上，挂牌价小幅下调，实际成交中卖家愿意承受更大空间，降价3%左右。

　　上海二手房指数办公室认为，进入10月，“沪六条”调控政策颁布实施，二手房市场走出成交量下降、价格企稳的格局。热点轮换，刚需主导成交，置换改善及投资客面临限购、限贷及审核从严，入市减缓。伴随着交易节奏的平稳，刚需或主导今后市场，尤其是低总价房源成交占比提升，对整体房价水平起到企稳的作用。

　　“沪六条”出台后，二手房涨幅再次收窄，成交恢复到正常年份的数字，理性购房占据上风。租金涨幅远不及房价涨幅，一定程度上左右非户籍买家的心理。在全国新一轮调控的大背景下，“沪六条”对稳定楼市预期的作用显而易见。回归量价平稳，或成为未来楼市的走势特征。（上海二手房指数办公室）