涉诉经适房产证未满5年

　　董阿姨、吕先生名下的这套房子，的确是经济适用房。

　　2014年2月，两人作为乙方，与上海静安地产集团三林有限公司（甲方）、上海市闸北区住房保障中心（丙方）签订《上海市共有产权保障住房（经济适用房）出售合同》，约定系争房屋系甲方投资建造的共有产权保障房。

　　根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件，甲方将系争房屋出售给乙方。乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权。

　　乙、丙方约定，乙方在取得房地产权证满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让房价款的60%。房屋建筑面积84.28平方米，乙方购买有限产权的单价为每平方米单价8000余元，总价为65万余元。

　　2014年5月，董阿姨、吕先生取得系争房屋的产权证，产权证载明经济适用房为有限产权，5年内不得转让或者出租。5年后上市交易，所有人也只能获得转让所得房款的60%。

　　然而取得房产证不到20个月，这套房子就被挂牌交易了。

　　房屋买卖合同无效法院判决卖家归还房款

　　当然，在房产中介的“指导”下，买卖双方还是签订了一个像模像样的合同。

　　合同中写明，马老先生、姚阿婆与董阿姨、吕先生双方约定，因系争房屋是经济适用房，同意在限制交易5年期满后共同办理过户手续。房屋交易总价为195万元，马老先生、姚阿婆签订合同后，向董阿姨、吕先生支付136.5万元；办理房产证当天，再依据国家规定，付剩余款项给上家或国库。为此，马老先生、姚阿婆付了3.9万元佣金给中介公司。正因为如此，董阿姨、吕先生认为，马老先生、姚阿婆一开始对房子是经济适用房是明知的，是他们的反复才导致了后来的利息损失。

　　其实，不管马老先生、姚阿婆是否一开始就明知系争房屋是经济适用房，他们后来意识到买卖经适房有很大的风险，这是肯定的。2016年7月6日，浦东新区房地产交易中心就专门约谈了老两口。房产中介违反规定介绍本次业务，也已经受到了处罚。

　　全国法院办案标兵、本案主审法官张卓郁认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。现原、被告签订的房屋买卖合同，损害了国家及第三人的利益，应属无效。

　　根据合同法，合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　“原告要求被告返还已付购房款136.5万元，法院予以支持；被告占有购房款产生的孳息应一并返还，但应按同期银行存款利率计算。”张卓郁说，“买卖合同无效，双方均有过错，由此造成的损失由各自自行承担，因此原告在诉讼过程中提出要求赔偿房屋差价损失，法院不予支持。”

　　房屋买卖过程中，双方曾约定被告返租房屋3个月，被告支付了含押金在内1.5万元租金，原告同意返还，法院予以准许。

　　董阿姨说，136.5万元已经被用于偿还借款，只能在3年内慢慢还。这样一来，马老先生、姚阿婆一时半会难圆改善住房的梦想了。